Como escolher ponto comercial: critérios, custos e o que conferir
Por Enzo Zampronio · atualizado em
Ferramenta deste guia: Onde abrir meu negócio
Para escolher um ponto comercial, visite mais de um endereço, dê a cada um uma nota de 1 a 5 em critérios como fluxo de pessoas, visibilidade, acesso, concorrência, público e segurança, e some as notas com pesos que reflitam o seu tipo de negócio. Depois confira os números: o custo de ocupação em relação ao faturamento esperado, o resultado do mês, o tempo para recuperar o investimento e a folga até o ponto de equilíbrio. A melhor escolha é a de maior nota entre os pontos que cabem nos números, e o contrato precisa proteger o que você vai investir.
O que é avaliar um ponto comercial
O ponto comercial é o endereço onde o negócio atende. Ele decide quem passa na frente, quem consegue chegar e quanto do faturamento vai embora em aluguel. Mudar depois custa caro: luvas (o valor pago para ficar com o ponto), reforma e a clientela que fica para trás.
O jeito mais usado para comparar endereços é a ponderação de fatores, descrita nos livros de administração da produção, como o de Heizer, Render e Munson: escolhem-se os fatores que importam, dá-se um peso a cada um, dá-se uma nota a cada local e soma-se. A nota organiza a opinião; os números conferem se o ponto se paga. Um ponto bonito que não cabe no faturamento não é escolha.
Os seis critérios
| Critério | O que olhar | Nota 1 | Nota 5 |
|---|---|---|---|
| Fluxo de pessoas | quem passa na frente, nos horários em que você abre | quase ninguém passa | movimento intenso o dia todo |
| Visibilidade | a fachada é vista de longe? | escondido, fundo de galeria ou andar de cima | esquina ou fachada larga, vista dos dois sentidos |
| Acesso e estacionamento | chegar a pé, de ônibus e de carro; parar; carga e descarga; rampa | difícil chegar e sem onde parar | fácil de todo jeito, com estacionamento |
| Concorrência perto | quem disputa o mesmo cliente ali | concorrente forte colado | ninguém disputa o mesmo cliente, ou um polo do ramo que atrai gente |
| Público | quem mora, trabalha ou passa ali é o seu cliente? | o público não é o seu cliente | o seu cliente está ali, em quantidade |
| Segurança | iluminação, movimento à noite, furtos | rua perigosa, furtos frequentes | muito segura, com movimento o dia todo |
O peso de cada critério muda com o negócio. Uma loja de roupas depende de quem passa e vê a vitrine; um salão com hora marcada depende mais de o cliente chegar e estacionar do que de ser visto. Uma sugestão de pesos, que somam 20:
| Tipo | Fluxo | Visibilidade | Acesso | Concorrência | Público | Segurança |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loja | 5 | 4 | 3 | 3 | 3 | 2 |
| Alimentação | 5 | 3 | 4 | 2 | 4 | 2 |
| Serviço com hora marcada | 2 | 2 | 5 | 3 | 5 | 3 |
| Oficina ou depósito | 2 | 3 | 5 | 3 | 3 | 4 |
São um ponto de partida, não uma norma: ajuste ao que pesa no seu caso.
Como escolher, passo a passo
- Visite cada ponto em dias e horários diferentes. O movimento de uma terça de manhã não é o de um sábado à tarde. Conte quem passa em alguns intervalos fixos, nos horários em que você vai abrir.
- Dê a nota de 1 a 5 em cada critério, pela descrição de cada nível, e não pela impressão geral.
- Calcule a nota ponderada: soma de (nota × peso) ÷ soma dos pesos.
- Calcule o custo de ocupação: aluguel + condomínio + IPTU + outros custos do ponto, por mês. Em percentual: ocupação ÷ faturamento esperado × 100.
- Calcule o resultado do mês: faturamento esperado × margem de contribuição − ocupação − outros custos fixos.
- Calcule o payback: (luvas + reforma) ÷ resultado do mês, em meses, arredondado para cima. Compare com o prazo do contrato.
- Calcule o ponto de equilíbrio e a folga: equilíbrio = (ocupação + outros custos fixos) ÷ margem de contribuição; folga = (faturamento − equilíbrio) ÷ faturamento. A folga é quanto o faturamento pode cair antes de o ponto deixar de pagar as contas.
- Escolha a maior nota entre os pontos que cabem nos números: ocupação até o seu limite, resultado positivo e payback dentro do contrato.
Não há percentual oficial de quanto o aluguel pode pesar. Um limite de 10% do faturamento para a ocupação inteira é um ponto de partida conservador. Para comparar, o Banco de Dados Imobiliário da ABF, de 2022, mediu custo médio de ocupação de 14% nas franquias em shopping.
Exemplo: a segunda loja de uma marca de moda
Uma marca de moda feminina procura o ponto da segunda loja em Campinas. A margem de contribuição é de 42%, os outros custos fixos somam R$ 16.000 por mês e o limite de ocupação é de 10%. Com os pesos de Loja, três pontos visitados:
| Ponto | Notas (fluxo, visibilidade, acesso, concorrência, público, segurança) | Nota ponderada |
|---|---|---|
| A: shopping de bairro, térreo | 5, 4, 5, 2, 4, 5 | 84 ÷ 20 = 4,2 |
| B: rua comercial no Cambuí | 4, 4, 3, 4, 5, 3 | 78 ÷ 20 = 3,9 |
| C: galeria no Centro | 3, 2, 3, 3, 2, 2 | 51 ÷ 20 = 2,6 |
| A | B | C | |
|---|---|---|---|
| Ocupação por mês | R$ 12.470 | R$ 6.920 | R$ 4.030 |
| Faturamento esperado | R$ 80.000 | R$ 72.000 | R$ 42.000 |
| Ocupação em % | 15,6% | 9,6% | 9,6% |
| Luvas e reforma | R$ 135.000 | R$ 65.000 | R$ 18.000 |
| Resultado do mês | R$ 5.130 | R$ 7.320 | −R$ 2.390 |
| Payback | 27 meses | 9 meses | não se paga |
| Ponto de equilíbrio | R$ 67.786 | R$ 54.571 | R$ 47.690 |
| Folga | 15,3% | 24,2% | −13,5% |
O ponto A tem a maior nota, mas a ocupação de 15,6% passa do limite de 10% e até da média de 14% da ABF; caberia com faturamento de R$ 124.700 ou ocupação de até R$ 8.000. O ponto C não paga as contas: fatura abaixo do equilíbrio, e o contrato é de 3 anos. A melhor escolha é B, a segunda nota e o único que cabe nos números: o investimento de R$ 65.000 se paga em 9 meses, dentro do contrato de 5 anos, com folga de 24,2%.
A conta muda com as premissas. Com o limite em 16%, A passa a caber e vira a melhor escolha, mas com folga pequena e 27 meses de payback.
O contrato e a renovação
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 51) dá ao inquilino comercial o direito de renovar o aluguel por igual prazo, por ação renovatória, quando três condições se somam: o contrato é escrito e com prazo determinado; ele, ou a soma de contratos escritos sem intervalo, tem pelo menos 5 anos; e o inquilino explora o mesmo ramo há pelo menos 3 anos seguidos. A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor.
Contrato de menos de 5 anos não garante a renovação. É esse direito que protege as luvas e a reforma: sem ele, ficar no ponto depois do prazo depende de acordo com o dono do imóvel. Leve o contrato a um advogado antes de assinar.
O que conferir antes de assinar
- Prefeitura: se a atividade é permitida naquele endereço (a consulta prévia de local) e o que pede o alvará.
- Bombeiros e acessibilidade: as exigências para o tipo de negócio e o tamanho do imóvel.
- O imóvel: se está regular, o estado da parte elétrica e hidráulica e o que a reforma vai exigir.
- O contrato: prazo, reajuste, quem paga o quê, luvas e a possibilidade de renovação.
- O movimento: uma última visita no horário de pico e outra no horário fraco.
Erros comuns
- Escolher pela nota sem conferir os números. O ponto mais bonito pode não caber no faturamento.
- Estimar o faturamento com otimismo. Folga abaixo de uns 20% deixa pouco espaço para errar a estimativa.
- Visitar uma vez só. O movimento muda com o dia, a hora e a época do ano.
- Ignorar o prazo do contrato. Payback de 27 meses num contrato de 24 não se paga a tempo.
- Contar só o aluguel. Condomínio, IPTU, fundo de promoção e outros custos do ponto entram na ocupação.
Como o comparador ajuda
O Comparador de pontos comerciais põe até 4 pontos lado a lado. Você dá as notas de 1 a 5 nos seis critérios, com a descrição de cada nível e os pesos prontos para o seu tipo de negócio, ou os seus, e informa os custos e o faturamento esperado. Ele monta o ranking, calcula o custo de ocupação, o resultado, o payback, o equilíbrio e a folga, e indica a melhor escolha entre os pontos que cabem nos números, dizendo o que faria os outros caberem. Para mudar de ponto, o atual entra na conta. Avisa o contrato de menos de 5 anos e lista o que conferir antes de assinar. A comparação sai em PDF.
Se ainda falta decidir onde o negócio precisa aparecer, além do endereço, veja o Planejamento de praça e presença. Para os números do negócio inteiro, o Plano de negócio.
Perguntas frequentes
Como avaliar um ponto comercial?
Dê nota de 1 a 5 em critérios como fluxo de pessoas, visibilidade, acesso, concorrência, público e segurança, com pesos que reflitam o seu negócio, e some. Depois confira se o ponto cabe nos números: custo de ocupação, resultado do mês, payback e folga até o ponto de equilíbrio.
Quanto do faturamento pode ir para o aluguel?
Não há percentual oficial. Um limite de 10% do faturamento para a ocupação inteira (aluguel, condomínio, IPTU e outros custos do ponto) é um ponto de partida conservador. Em 2022, a ABF mediu custo médio de ocupação de 14% nas franquias em shopping.
Ponto de rua ou shopping?
Depende do peso que cada critério tem no seu negócio e de o ponto caber nos números: compare os dois pela mesma conta. No shopping, entram custos que a rua costuma não ter; no levantamento da ABF de 2022, 75% dos shoppings cobravam luvas e 72% cobravam aluguel percentual.
O que é ação renovatória?
É a ação que garante ao inquilino comercial a renovação do aluguel, pela Lei 8.245/1991, art. 51. Exige contrato escrito com prazo determinado de pelo menos 5 anos (ou a soma de contratos sem intervalo) e 3 anos no mesmo ramo. Deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Como medir o movimento de um ponto?
Vá em dias e horários diferentes, inclusive no horário em que você vai abrir, e conte quem passa na frente em intervalos fixos. Olhe também quem passa: se é o seu cliente, pela idade, pelo jeito e pelo que compra nos vizinhos.
O que entra no custo de ocupação?
Tudo o que o ponto custa por mês: aluguel, condomínio, IPTU e outros custos ligados ao imóvel, como fundo de promoção no shopping. Luvas e reforma não entram na ocupação; são investimento, e se medem pelo payback.
Fontes
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 51: a renovação do aluguel comercial e o prazo da ação renovatória.
- ABF, Banco de Dados Imobiliário, 2022: custo médio de ocupação de 14% nas franquias em shopping, luvas e aluguel percentual.
- Sebrae, Ideia de Negócio: loja de ferragens: o que avaliar no ponto, a consulta prévia de local, o alvará e os bombeiros.
- Jay Heizer, Barry Render e Chuck Munson, Operations Management, 12ª edição, Pearson, 2017, capítulo de estratégias de localização: o método da ponderação de fatores.